Giải pháp tài chính cho thị trường bất động sản trong năm 2019

Nỗi lo lệ thuộc vốn FDI

Nhìn nhận khách quan về nền kinh tế vĩ mô, Tiến sĩ Trần Thế Hiển cho rằng, kinh tế Việt Nam vẫn còn nhiều vấn đề cần khắc phục. Việc tái cấu trúc thị trường vẫn chưa thay đổi được; FDI vào Việt Nam tuy tăng mạnh nhưng cũng có hiện tượng xuất siêu quá nhiều, cấu trúc doanh nghiệp sản xuất kinh doanh chưa có ngôi sao mới, vài năm nay không xuất hiện doanh nghiệp quy mô trung và lớn. Tuy kinh tế có dấu hiệu phát triển mạnh nhưng nhiều doanh nghiệp thay vì tập trung vào sản xuất kinh doanh lại đẩy mạnh phát triển bất động sản, khiến cơ cấu kinh tế Việt Nam tuy ổn định nhưng chỉ là sự ổn định trên bề nổi.

Tiến sĩ Trần Thế Hiển cũng bày tỏ nỗi lo về sự lệ thuộc vào FDI. Vốn FDI vốn chỉ mang lại lợi ích trong ngắn hạn, còn dài hạn và trung hạn thì doanh nghiệp Việt cần tự mình tạo ra nội lực. “Cấu trúc nền kinh tế Việt Nam đang rất yếu, doanh nghiệp Việt có quy mô nhỏ, khối đầu tư ngoại cũng không mạnh, FDI tuy có nhiều lợi thế nhưng ta cũng ưu đãi quá nhiều cho nguồn vốn này khiến thị trường méo mó”, ông Hiển nhấn mạnh.

Thẳng thắn bắt mạch cho kinh tế vĩ mô, ông Phạm Thế Anh, PGS - TS Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, sức phòng vệ của kinh tế Việt Nam tương đối thấp. Năm 2018, thế giới chứng kiến sự diễn biến thất thường và kinh tế đi theo chiều hướng ngày càng giảm. Tuy tốc độ tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam vẫn khá cao, là quốc gia ít chịu ảnh hưởng nhất từ chiến tranh thương mại giữa Mỹ - Trung và chính sách tiền tệ, nhưng Việt Nam vẫn chưa biết cách khai thác tối đa tiềm năng vốn có.

Kinh tế Việt Nam tăng trưởng tích cực nhưng khó lường trước những rủi ro do sức phòng vệ tương đối thấp, cổ phần hóa của Việt Nam đang chậm lại, nền tảng kinh tế vĩ mô kém hơn so với các nước khác. Kinh tế tăng trưởng nhưng dựa trên sự bấp bênh của chính sách tài khóa, thâm hụt ngân sách đang ở mức cao. Chính phủ tìm nguồn thu từ cách tăng thuế, ví dụ như thuế bảo vệ môi trường hay thuế tài sản.

Ông Thế Anh nhận định, thuế bất động sản đang không theo đúng mục đích. Ở các nước khác, thuế bất động sản dùng để phát triển dịch vụ công thay vì tái phân phối thu nhập giàu nghèo như của Việt Nam. Trong khi các nước đang phát triển khác tích lũy thặng dư để phối phó với các rủi ro kinh tế thì tại Việt Nam, chính sách tiền tệ, mặt bằng lãi suất thấp hơn so với thị trường và gần bằng với tỉ lệ lạm phát.

Theo ông Thế Anh, Việt Nam ảnh hưởng gián tiếp từ sự lẩn tránh chiến tranh thương mại, chịu sức ép mất giá đồng nội tệ. Khi Mỹ tăng lãi suất thì Ngân hàng Nhà nước khá cứng nhắc với đồng đô la Mỹ. Nếu đô la Mỹ lên giá với đồng khác thì Việt Nam cũng lên giá. Đồng Việt Nam đang mất giá ít nhất với đồng đô la Mỹ làm cho sức cạnh tranh hàng hóa của Việt Nam trở nên khó khăn hơn trên thị trường thế giới. Ngân hàng Nhà nước đã chọn phá giá tiền tệ, tăng lãi suất và muốn ổn định tỉ giá từ 2-3%. Ông Thế Anh nhận định Việt Nam đang chịu một sức ép và nguy cơ lạm phát năm nay sẽ cao hơn năm 2017. Đồng Việt Nam cũng có nguy cơ tăng giá.

Các giải pháp tài chính khả thi

Bàn về các giải pháp đột phá tài chính cho thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho rằng, không thể chỉ dựa vào nguồn vốn chủ sở hữu để phát triển dự án mà phải huy động vốn qua nhiều kênh. Tuy nhiên, dù vay vốn ngân hàng là một kênh phổ biến nhưng chủ đầu tư nên huy động vốn thông qua cổ phần hóa, huy động qua sàn chứng khoán hay gọi vốn trong xã hội. Vấn đề là làm sao doanh nghiệp tạo đủ sự tin cậy để nhà đầu tư đưa tiền kinh doanh? Ông Phạm Thanh Hưng, Phó  Chủ tịch CenLand cho rằng cần phải gọi vốn dưới nhiều hình thức, bản chất là cổ đông bỏ tiền ra để phát triển dự án.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam, ngành bất động sản có thể ứng dụng fintech để hỗ trợ vấn đề tài chính cho doanh nghiệp và cá nhân, tuy nhiên thị trường này còn mới và nhiều người chưa tin tưởng mà họ thường làm theo cách truyền thống là vay ngân hàng hoặc mượn tiền người thân.

Nói về dòng vốn nước ngoài, ông Sử Ngọc Khương cho rằng FDI là nguồn vốn quan trọng cho bất động sản. Tuy nhiên cũng cần đề phòng dòng vốn nước ngoài. Họ có thực sự rót vốn vào dự án không và họ có dùng vốn vay để đầu tư không, cần phải cẩn trọng. Mặt khác, các doanh nghiệp trong nước có thể học hỏi doanh nghiệp nước ngoài về quản trị, học cách liên kết nhau để phát triển như cách doanh nghiệp Hàn Quốc, Nhật Bản thường làm.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, các doanh nghiệp bất động sản đang chuẩn bị đối mặt với chính sách hạn chế dần vốn vay vào bất động sản và quy định áp dụng hệ số rủi ro với các khoản dư nợ cho vay bất động sản. Điều này tuy đặt ra áp lực nhưng cũng giúp doanh nghiệp thay đổi tích cực hơn. Doanh nghiệp phải có sản phẩm chất lượng, đạt độ tin cậy, đổi mới về quản trị để có thể vay vốn từ ngân hàng. Trong đó thiếu vốn trung và dài hạn cũng là một mặt yếu của thị trường hiện nay.